Ai construit fără autorizație? Noul Cod al urbanismului introduce autorizația de regularizare

Proprietarii care au construit fără autorizație sau au executat lucrări cu nerespectarea autorizației de construire au, în anumite condiții, posibilitatea de a-și aduce construcțiile în legalitate printr-o nouă procedură: autorizația de regularizare.

Mecanismul este prevăzut de Legea nr. 169/2026 privind Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor, act normativ intrat în vigoare la 25 august 2026 și care a reorganizat cadrul legislativ aplicabil autorizării și dezvoltării proiectelor imobiliare.

Potrivit unei analize realizate de societatea de avocatură Pavel, Mărgărit și Asociații, noua procedură poate fi utilizată atât în cazul lucrărilor realizate fără autorizație de construire, cât și atunci când construcția a fost executată cu abateri de la autorizația emisă.

Ce este autorizația de regularizare

Conform art. 301 din noul Cod, titularul unei lucrări executate fără autorizație sau cu nerespectarea acesteia trebuie să solicite autorizația de regularizare de la autoritatea administrației publice competente să emită autorizația de construire.

Procedura nu înseamnă însă că orice construcție realizată ilegal va putea fi autorizată ulterior. Emiterea documentului este condiționată de respectarea unor cerințe urbanistice, tehnice și de mediu.

„Pentru un proprietar sau investitor, descoperirea faptului că o lucrare nu respectă autorizația sau a fost realizată fără autorizație poate genera multă incertitudine. Rolul avocatului este să clarifice rapid ce soluții există, dacă regularizarea este posibilă și care sunt pașii corecți, astfel încât situația juridică a construcției să fie rezolvată cu cât mai puține riscuri și blocaje.”

Dr. Radu Pavel, Avocat Coordonator al Pavel, Mărgărit și Asociații

Ce construcții pot fi regularizate

Printre categoriile de construcții pentru care poate fi emisă autorizația de regularizare se regăsesc:

• locuințele unifamiliale cu parter sau parter și un etaj și cu o suprafață construită desfășurată de maximum 150 mp, dacă nu sunt monumente istorice și nu se află în zone protejate ori în zone de protecție a monumentelor;
• anexele locuințelor și anexele gospodărești, precum garajele sau magaziile;
• anexele exploatațiilor agricole, în limita prevăzută de lege;
• lucrările de închidere a balcoanelor, cu condiția să nu existe extindere pe domeniul public.

Dacă o construcție nu respectă toate condițiile, dar există soluții tehnice pentru remedierea situației, autoritatea locală poate solicita realizarea unor lucrări de aducere în conformitate sau poate impune obținerea unei autorizații pentru desființarea parțială.

Dacă aducerea construcției în conformitate nu este posibilă, poate apărea inclusiv riscul desființării lucrărilor executate.

Fereastră specială de regularizare până la 25 august 2027

Una dintre cele mai importante prevederi ale noului Cod este introducerea unei perioade tranzitorii de un an.

Până la 25 august 2027, autorizația de regularizare poate fi solicitată, prin excepție, și pentru alte categorii de construcții realizate fără autorizație sau cu nerespectarea autorizației emise.

Rămân însă obligatorii respectarea reglementărilor de urbanism și a cerințelor privind calitatea în construcții, achitarea taxelor și aplicarea măsurilor contravenționale prevăzute de lege.

În această situație, costurile pot fi considerabil mai mari. Potrivit noilor prevederi, cotele aferente controlului de stat și taxele pentru certificatul de urbanism și autorizarea construirii sunt de zece ori mai mari decât cele care ar fi fost achitate dacă lucrările ar fi fost realizate legal de la început.

Ce documente sunt necesare

Cererea pentru emiterea autorizației de regularizare se depune la autoritatea competentă să emită și autorizația de construire.

Documentația poate include, potrivit formularului F_AR_01 prevăzut de Ordinul nr. 975/2026:

• rapoarte de expertiză tehnică;
• extras de carte funciară;
• dovada achitării taxelor;
• alte documente solicitate în funcție de situația construcției.

Expertizele tehnice trebuie să confirme respectarea cerințelor fundamentale privind construcția, inclusiv rezistența mecanică și stabilitatea, securitatea la incendiu, siguranța și accesibilitatea în exploatare, precum și cerințele referitoare la igienă, sănătate și protecția mediului.

Impozit majorat cu 100% pentru construcțiile neautorizate

Noul Cod introduce și o consecință fiscală importantă pentru proprietarii construcțiilor care nu au fost regularizate.

Pentru lucrările realizate fără respectarea procedurilor de autorizare sau cu nerespectarea autorizației de construire, impozitul poate fi majorat cu 100%, începând din momentul constatării situației și până la obținerea autorizației de regularizare sau desființarea lucrărilor.

Achitarea impozitului majorat nu înlocuiește eventualele sancțiuni contravenționale și nici nu garantează faptul că respectiva construcție va putea fi regularizată.

Unele lucrări pot fi realizate fără autorizație

Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor stabilește și o serie de intervenții care pot fi realizate fără autorizație de construire și fără notificarea prealabilă a administrației locale, dacă sunt respectate condițiile prevăzute de lege.

Printre acestea se pot regăsi anumite reparații la împrejmuiri, acoperișuri, tâmplărie, finisaje sau instalații, lucrări privind sisteme de încălzire și climatizare, unele instalații fotovoltaice și intervenții care nu modifică substanțial construcția.

În mediul rural, anumite anexe aferente locuințelor unifamiliale — precum pergole, bucătării de vară, magazii sau terase acoperite — pot fi realizate fără autorizație dacă au, cumulat, maximum 20 mp, o înălțime de cel mult 2,5 metri, nu au fundație, sunt provizorii și demontabile și respectă reglementările urbanistice locale.

Regularizarea nu este automată

Introducerea autorizației de regularizare oferă o procedură clară pentru proprietarii care trebuie să rezolve situația juridică a unei construcții executate în afara regimului de autorizare. Fiecare caz trebuie însă analizat individual, iar simpla existență a construcției nu oferă automat dreptul la intrarea în legalitate.

Compatibilitatea cu reglementările urbanistice, siguranța construcției, documentația tehnică și achitarea taxelor sunt elemente esențiale pentru soluționarea cererii.

Pentru proprietarii aflați într-o astfel de situație, perioada tranzitorie care se încheie la 25 august 2027 devine deosebit de importantă, deoarece extinde temporar posibilitatea de regularizare și pentru alte categorii de construcții decât cele prevăzute în regimul general.