Analiza JLL: Piața imobiliară după un an de pandemie. Majoritatea scenariilor luate în calcul la începutul crizei erau mai sumbre decât ceea ce s-a întâmplat în realitate

JLL a făcut o retrospectivă a ceea ce au însemnat ultimele 12 luni pentru piața imobiliară românească, punând accent pe modul în care criza sanitară a remodelat abordarea celor din această industrie și în ce măsură ceea ce ne așteptam să se întâmple în martie 2020 s-a petrecut într-adevar.

Dacă ne uităm dincolo de ultimele 12 luni, putem să observăm că ceea ce s-a întâmplat pe piața imobiliară după declanșarea pandemiei nu a reprezentat decât o accelerare a unor fenomene care deja se manifestau în economie și în această industrie, în mod particular.

Schimbarea modului de lucru al angajaților și, implicit a nevoilor acestora, începuse deja înainte de pandemie, și este o temă care era pe masa multor manageri din companii.

În același timp, vedem o preocupare pentru actorii implicați în domeniul imobiliar consultanți – arhitecți, agenți, ingineri – constructori, dezvoltatori, chiriași, bănci finanțatoare și investitori pentru construcții sustenabile și măsuri pentru reducerea poluării.

”Noul mod de lucru va atrage după sine nevoia de ajustare a actualelor spații de birouri, piața rezidențială va crește pentru a asigura ocupanților o alternativă mai confortabilă eventual luând în considerare cerințele de lucru de acasă, piața constructiilor industriale și logistice va trebui să acomodeze creșterea generată de comerțul online”, a declarat Cezar Florea, Head of Project & Development Services JLL Romania.

Toate aceste arii de dezvoltare reprezintă tot atâtea oportunități pentru cei care activează pe această piață.

Așa cum am preconizat, deși exista un pesimism moderat la începutul pandemiei, piața construcțiilor nu a suferit scăderi, rezistând bine perioadei de incertitudine pe care am traversat-o, până la final de 2020. Anul 2021 a început cu o oarecare scădere în aceasta zonă, a construcțiilor, dar estimările noastre pentru restul anului rămân optimiste, prefigurând întreg anul 2021 cu ușoară creștere.

Piața birourilor, sub presiune

Rata de neocupare a spațiilor de birouri a avut o creștere relativ constantă, la acest lucru contribuind toate proiectele de extindere puse în așteptare de marea majoritate a clienților.

Estimările pentru 2021 și pentru 2022 sunt că această rată va mai creste pentru ca proiectele care au deja spatii preinchiriate nu pot fi amânate și care s-ar putea să dureze mai mult să umple spațiile încă vacante în lipsa unei creșteri a cererii nete.

Cererea va veni în principal de la chiriașii cărora le expiră contractele în această perioadă, și care au sesizat oportunitatea de a securiza contracte avantajoase pentru următorii ani.

În același timp, multe alte companii au preferat să extindă contractele curente cu unul sau mai mulți ani, păstrând sau nu același spațiu ocupat. În așteptarea finalului pandemiei acestea își iau timpul necesar analizării noilor forme de lucru și ajustării politicilor proprii. Nu este un lucru simplu, mai ales pentru cei care au un personal numeros și cu nevoi și posibilități diverse de lucru de acasă care trebuie mapate astfel încât să mențină nivelul optim de productivitate, Pentru prima oară, aceste discuții sunt în prim planul deciziilor companiilor din toate industriile.

Un alt fenomen care se manifestă pe piața de birouri este apariția spațiilor scoase la subînchiriat de companii. În acest moment, suprafața totală disponibilă la subînchiriere este cea mai mare care a existat vreodată pe piața din România, aproximativ 70.000 mp.

”Inevitabil, aceste spații, multe dintre ele amenajate corespunzător unor birouri de clasa A, inclusiv mobilate, pun o presiune foarte mare pe proprietarii care încă mai au spații neocupate în portofoliul lor.  Nu numai prețul chiriei este problema, dar și flexibilitatea termenului contractual oferită de aceste spații, multe companii, în special cele care își deschid noi birouri în țară, dar și cele care se bazează pe proiecte temporare găsind aceste spații ca fiind ideale, la concurența cu spațiile de tip co-working”, a declarat Marius Șcuta, Head of Office Department & Tenant Representation JLL Romania.

Piața industrială, pe val

Pe piața industrială, cererea a avut o evoluție cel puțin interesantă, având în vedere că în momentul aprilie-mai 2020 aproape toate proiectele de închiriere în lucru erau suspendate pe termen nedeterminat, și apoi a urmat o revenirea explozivă din iulie-august. Piața a fost puternic impulsionată de încrederea în spațiile logistice și de distribuție, care au susținut consumul pe parcursul întregii perioade de stare de urgență.

Una dintre surprizele plăcute, pe care am tot apreciat-o pe parcursul anului trecut a fost încrederea pe care marii investitori în spatii industriale și-au păstrat-o în reziliența segmentului industrial în perioada de început a pandemiei.

”Trebuie însă să atragem atenția că, odată cu creșterea numărului de investitori și a volumului de spații disponibile la închiriere, piața se îndreaptă spre un nou moment de cotitură. Proprietarii oferă avantaje din ce în ce mai interesante și mai consistente pentru a atrage chiriași. De asemenea, aceștia încep să se confrunte cu competiție mai mare și din partea unor noi investitori care sunt nevoiți să fie puțin mai flexibili pentru a-și crește portofoliul de clienți”, a declarat Costin Bănică, Head of Industrial Department JLL România.

În căutarea de noi oportunități

Un alt element foarte important pe care l-am remarcat este creșterea numărului de solicitări pentru analize și studii de piață  începând cu toamna lui 2020 și, mai ales, în primele luni din acest an. Piața se trezește din amorțeala cauzată de instalarea pandemiei COVID-19 în prima parte a anului trecut.

Treptat, investitorii încep să capete încredere și să caute noi oportunități, pe măsură ce situația se stabilizează. Mai mult, investitori maturi realizeaza ca pentru a razbate in conditiile competitive din aceatsa piata, au nevoie de mult mai multa cercetare de piata, de analize mult mai detaliata si bazate pe date reale decat oricand altcandva. Piata nu mai “inghite” orice proiect si doar studii facute cu responsabilitate pot face diferenta intre succesul sau pierderea intr-un proiect.

”Profilul clienților este destul de diversificat. Sunt proprietari de terenuri sau de clădiri care vor să știe ce funcțiuni se pretează în condițiile actuale cel mai bine pentru imobilele pe care le dețin. Sunt cereri din partea investitorilor care vor să intre sau să se extindă în piață și caută să identifice care sunt oportunitățile și nișele cu potențial. Totodată vin solicitări pentru studii de regenerare urbană și conversii de cladiri sau spatii industriale”, a declarat Alexandru David, Head of Research JLL România.

Lucrul de acasă a susținut creșterea segmentului rezidențial

Potrivit estimărilor JLL România, cererea de locuințe va rămâne puternică, în special pentru segmentele din extremele spectrului (low-end și high-end), pe când categoria middle-high va fi direct afectată de amânarea extinderii aplicării TVA de 5% la achiziția de locuințe și o parte dintre cumpărătorii din această categorie ar putea îngheța decizia de cumpărare măcar până în 2022.

Chiriile au înregistrat scăderi de 10% -15% ca o consecință a ofertei crescute de apartamente care anterior erau închiriate în regim hotelier și care sunt acum închiriate pe termen lung, și ca urmare a diminuării cererii din partea studenților. Revenirea pieței de închirieri va avea loc într-un ritm rapid, pe măsură ce va crește imunizarea populației și vor fi ridicate restricțiile de călătorie.

Modelul hibrid de lucru – de acasă/din alte locuri și de la birou – va avea impact asupra design-ului produselor rezidențiale, în timp ce tot mai mulți dezvoltatori de birouri își vor transforma proiectele în scheme mixte sau exclusiv rezidențiale.

Va apărea un nou produs pe piața rezidențială – proiectele Built to Rent, adică locuințe destinate închirierii prin modul în care ele sunt gândite.

În plus, piața se va concentra în jurul dezvoltatorilor puternici, cu sprijin financiar solid, cu volume mari de locuințe construite, mai ales în contextul situației generate de refacerea PUZ-urilor de sector (pentru sectoarele 2,3,4,5 și 6).

Vor intra pe piață investitorii instituționali, care vor remodela piața închirierilor, prin implementarea de reguli clare și a celor mai bune practici internaționale, definind astfel noi standarde de închiriere.

”Pandemia a acționat și ca un catalizator. A ajutat în luarea unor decizii și la accelerarea dorinței de-a optimiza spațiile în care trăim, cu o atentie mult mai pronunțata asupra confortului.  Până în acest punct am văzut o dinamică specifică unei piețe mature și stabile, fără derapajele pe care le vedeam în anii trecuți, datorită profesionalismului jucătorilor și a fundamentelor solide”, a declarat Andreea Hamza, Senior Director Living Department JLL România.

Mulți proprietari care voiau să vândă în 2021 sau 2022 au amânat ieșirea în piață

Și pe piața de investiții am văzut o accelerare a unor tendințe pre-existente cum ar fi creșterea interesului pentru proprietăți logistice și o re-așeare a segmentului de retail, dar și unele strict legate de pandemie cum ar fi oprirea temporară a tranzacțiilor cu hoteluri. Clase de active alternative vor deveni mainstream – dintre acestea prima pe care o vom vedea în România este rezidențialul dezvoltat special pentru închiriere. Mulți proprietari care intenționau să vândă în 2020 sau 2021 au amânat ieșirea în piață.

Vizavi de așteptările de la începutul pandemiei, când era foarte greu să facem predicții cu acuratețe, pentru că nu ne mai confruntasem cu așa ceva, putem spune că majoritatea scenariilor cu care lucram erau mai sumbre decât ceea ce s-a întâmplat. Principalul aspect pozitiv este că piața nu a înghețat așa cum s-a întâmplat în criza precedentă. Am continuat să vedem tranzacții, ba chiar în România volumul din 2020 l-a depășit pe cel din 2019.

”Incertitudinea a fost principalul factor negativ pe piață. Extrem de pronunțată la începutul perioadei, ea persistă într-o anumită măsură. În ce măsură va continua lucrul de acasă pentru angajații din birouri, cât din sumele cheltuite în online din cauza restricțiilor de circulație vor fi recuperate de centrele comerciale, cât de repede va reveni turismul de business în noul context în care toată lumea folosește aplicațiile de videoconferințe sunt întrebări la care răspunsul nu este încă sigur, deși el începe să se contureze”, a declarat Andrei Văcaru, Head of Capital Markets JLL România.

Pe de altă parte, reacția atât la nivel macro cât și la nivel individual credem că a fost ceea ce a influențat în mod pozitiv piața. Băncile și guvernele au continuat să asigure lichiditate, iar la nivel individual vasta majoritate a companiilor și a oamenilor a respectat restricțiile și a încercat să limiteze pandemia dar, în același timp s-a adaptat foarte repede și a făcut tot ce era posibil să își continue activitatea și să își urmărească obiectivele.

În ceea ce privește temerile care se manifestă acum în piață, acestea variază în fucție de domeniu. Acum aproape toata lumea se așteaptă la o revenire în perioada următoare, doar că aceasta nu va fi uniformă. Probabil principala preocupare a proprietarilor de active imobiliare este cum vor performa/reacționa utilizatorii clădirilor – ceea ce se va reflecta în gradul de ocupare și în veniturile generate de acestea.

Construcțiile nesustenabile vor avea probleme de finanțare, închiriere și de lichiditate

Un alt element extrem de important este faptul că pandemia a adus în prim plan termenul de ESG (Environmental factors, Social infrastructure si Governance) din care sustenabilitatea intră în “E”. Întreaga lume de business si-a dat seama, si decidenții au simțit în mod acut că nu există în izolare față de mediu și că trebuie să se implice în mod real.

Vedem deja în România, bănci care cer evaluari care să ia în calcul măsurile și investițiile necesare pentru a aduce activele pe care le finanțează într-o zonă cu un consum redus de energie și poluare. Mai mult, angajații sunt din ce în ce mai educați și mai atenți la calitatea spațiilor pe care le ocupă și au cerințe legate de sustenabilitatea locului de muncă.

”Evident că încă este mai ieftin să construiești nesustenabil, dar costul e una, iar valoarea pe care o aduce construcția respectivă este alta.  Lăsând la o parte pentru un moment faptul că cheltuielile de mentenanță a unei clădiri sustenabile pot scădea cu până la 45%, implicațiile pentru proprietari sunt mult mai adânci, iar impactul pe valoare va fi calculabil și economiile făcute pentru o construcție mai ieftină nu vor mai renta”, a declarat Silviana Petre Badea, managing director JLL România.

O clădire nesustenabilă va rămâne neînchiriată mai mult timp decât media din piață, pentru că nu mai răspunde cerințelor de sustenabilitate ale chiriașilor

Va costa mai mult să fie finanțată, pentru că băncile vor “taxa” prin condițiile de creditare o clădire care nu raspunde standardelor lor de ESG.

Nu va putea fi vândută decât unui grup de investitori non-instituționali la un preț sub piață, pentru că investitorii instituționali nu vor mai avea voie să investească în clădiri care nu urmăresc standardele de sustenabilitatea

Incertitudinea a cuprins piața impactând în mod diferit asupra valorilor

În ceea ce privește piața de evaluări, incertitidinea a fost pentru început, sentimentul resimțit. Nimeni nu știa cu adevărat ce se întâmplă și nenumărate întrebări au apărut pe buzele tuturor. Cât va dura perioada de lockdown? Când se vor redeschide magazinele? Când va lovi valul 2? În ce formă? Când se va găsi un vaccin? Și așa mai departe. Au apărut incertitudini cu privire la siguranța cash-flowului, la capacitatea chiriașului de a plăti chiria, în special în retail, unde vânzările au scăzut foarte mult.

În rapoartele de evaluări a fost introdusă clauza de incertitudine (the Material Uncertainty Clause) în luna martie 2020, ca urmare a declanșării pandemiei. Acest lucru nu a fost primit cu brațele deschise de către investitori și creditori, fiind perceput pe de o parte ca având un impact asupra gradului de lichiditate al proprietății, și pe de altă parte îngreunând procesele de achiziție sau vânzare.

Din cauza impunerii restricțiilor de către autorități nu s-au putut face o anumită perioadă inspecții. Inspecțiile reprezintă o parte foarte importantă a procesului de evaluare, prin urmare au trebuit agreate din scurt anumite clauze cu creditorii și investitorii pentru a ne asigura că doar evaluările de tip desktop ar fi suficiente, în unele cazuri apelând la ajutorul clienților cu privire la realizarea inspecțiilor de la distanță.

O parte din tranzacții au fost amânate sau anulate, ceea ce a făcut mai dificil procesul de estimare a valorii, iar evaluatorii au trebuit să se bazeze și mai mult pe raționament și sentiment în lipsa unor evidențe din piață.

Piața a reacționat diferit, în funcție de segment, astfel că sectorul logistic a fost pe departe cel mai rezilient în 2020 și va rămâne și în 2021, impulsionat și de creșterea vânzărilor online. Comparând cu valorile din aceeași perioadă a anului 2019, pe parcursul anului trecut la centrele comerciale am observat scăderi în medie cu 5%-10%, în timp ce pe piața de birouri scăderea a fost de până la 5%. Proprietățile industriale de calitate, securizate prin închiriere, au beneficiat de valori stabile sau chiar ușor in crestere, cu un trend ascendent si pe parcursul anului în curs.

Totuși, procentele de mai sus nu sunt exhaustive, valorile fiind influențate printre altele de tipul de proprietate, de locație, de clasă, gradul de ocupare, mixul de chiriași si calitatea acestora, perioada rămasă din contract, competiție.

Cererile de evaluări au fost cele standard: pentru raportare financiară, garantarea împrumutului, taxe și impozite, scop intern. Au continuat inclusiv cererile pentru evaluări în scop de achiziție, mai mult spre a doua jumătate a anului 2020. Putem spune însă că am primit mai multe întrebari decât pre-COVID cu privire la evoluția pieței și un posibil impact asupra valorii în timp, în special din partea băncilor.

”În principiu, numărul cererilor pentru evaluare nu a crescut, însă, cum o parte din instrucțiuni au fost ușor decalate odată cu declanșarea pandemiei, ulterior volumul de muncă a fost mult mai mare. Departamentul de evaluări al JLL a evaluat anul trecut proprietăți în valoare de 4,7 miliarde de euro, în creștere cu aproape 50% față de 2019”, a declarat Alina Cojocaru, Head of Valuation Advisory JLL România.